Conheça algumas das regras dos Condomínios

Conheça algumas das regras dos Condomínios

Publicamos hoje o primeiro de alguns artigos sobre a gestão dos condomínios e quais as suas regras, um artigo feito em parceria com o Consultório do Condomínio, de Paredes.

 

Os condomínios estão isentos de IVA?

A área da gestão e da administração de condomínios levanta sempre inúmeras questões. A legislação pouco uniformizada, com as suas lacunas, e a divergência de entendimentos tornam a propriedade horizontal numa área muito complexa. A questão da fiscalidade nos condomínios é um desses casos. Há um grande desconhecimento sobre fiscalidade nos condomínios, quer por parte dos condóminos, quer por parte de quem o administra.

Sabemos que os condomínios precisam de identificação fiscal, aos quais é atribuído um número de identificação de pessoa coletiva (NIPC) para que, desta forma, sejam identificados perante as finanças, as instituições bancárias e todos os fornecedores de bens e serviços ao condomínio.

A quota do Condomínio deve ser taxada de IVA?

Para isto, necessitamos de explicar que existem vários tipos de condomínio:

1º Condomínios para habitação

Se estivermos perante um condomínio de um prédio onde apenas existem frações habitacionais, não existe esta obrigação. E porquê?

Porque neste caso a função do administrador é efetuar as despesas e “dividir” pelos condóminos o seu valor, recebendo dos mesmos para pagar aos fornecedores.

Este valor, aprovado em assembleia ordinária, através do orçamento de despesas e receitas para o exercício, será informado ao condómino através de um documento que não fatura, que pode ser designado de “Aviso de Débito”. Este documento já inclui no valor da quota o respetivo IVA, que todos os fornecedores cobram. Sempre que o condómino efetuar o pagamento, o administrador deverá entregar o respetivo recibo.

No entanto, alertamos desde já para outras implicações na emissão de um simples aviso e recibo, como a obrigação de cumprir o RGPD, onde aconselhamos softwares informáticos já adaptados.

2º Condomínios de habitação com frações comerciais ou onde exerçam atividades económicas (Ex: lojas no R/chão e habitação nos andares superiores)

Quando um condomínio é constituído por habitação e, no rés-do-chão, por lojas, a situação mantém-se. (designamos de condomínio misto).

Quer os condóminos da habitação, quer os condóminos das lojas, recebem o “Aviso de Débito” e o respetivo “recibo”. Este valor é calculado como uma despesa na conformidade de IVA de cada empresa condómina.

Estes documentos, como não são faturas, nunca farão parte, nem devem ser inseridos no E-Fatura, pois irá criar uma divergência com o sistema.

3º Condomínios designados de “Centro Comercial” ou edifícios designados de “Escritórios”, mesmo que também tenham frações habitação

Vamos imaginar que sou proprietário de uma empresa e que me encontro numa moradia isolada, sendo que necessito do serviço de portaria. Neste caso a empresa de portaria, vai emitir a respetiva fatura à minha empresa e nesse caso tenho o direito de deduzir o respetivo IVA da fatura.

Tomando a decisão de me juntar em edifícios construídos para o fim “Centro Comercial” ou de “Escritórios”, passando a partilhar o custo do mesmo serviço de portaria com os restantes condóminos, não seria justo perder a possibilidade de deduzir o IVA.

Neste caso, passamos então a ter a necessidade de criar na figura do Administrador, uma outra função que é a de Gestor do Centro Comercial ou dos Escritórios. Aqui, muda completamente o paradigma condominial, estando obrigado a passar fatura e a discriminar o respetivo IVA no mesmo documento, conforme o valor acordado em assembleia para a respetiva fração, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos nºs 21 e 22 do art.º 9.º do CIVA.

4º Alguns condomínios têm procurado soluções de receitas extraordinárias (Antenas na cobertura, publicidade nas fachadas, rendas de partes comuns, entre outros). E agora?

Na verdade, o facto de existir receitas extraordinárias, todos os tipos de condomínio, mesmo os que são apenas de habitação, passam a ser entendidos como prestadores de serviços e a existir a necessidade de declarar este rendimento.

Aqui existem duas práticas no mercado: [a] A primeira, independente de estar enquadrado no CIVA, o Administrador informa todos os condóminos da sua quota-parte, conforme a sua permilagem e cada um declara em sede de IRS – Anexo F.

Esta situação fica correta para a empresa arrendatária, pois tem um justificativo contabilístico válido de entrega do valor. No entanto, os condóminos estão a informar que receberam determinado valor de receita, o que nem sempre acontece. O que torna esta posição não válida perante a vontade de todos, visto que, por prática, nem sempre todos os condóminos preferem declarar no seu IRS um valor que efetivamente não receberam.

[b] A segunda prática, esta a nosso ver mais correta, é que o condomínio deve ser constituído como uma empresa e com as obrigações legais desta constituição.

Aqui, passa a ser esta empresa (do condomínio) a gerir quer as receitas, quer as despesas, quer os lucros (sendo que em assembleia podem deliberar a distribuição dos lucros pelos “sócios” – condóminos), aí sim, existirá a transição de verbas entre a conta do condomínio e a conta do condómino, declarando então esta receita “lucro” em sede de IRS.

Isto é uma vantagem ou uma desvantagem para os condóminos?

Enquanto gabinete de apoio a condóminos e a administradores de condomínio, esta é a pergunta que nos fazem com mais frequência. Por norma, os condóminos e os administradores apenas notam as desvantagens: obriga ao início de atividade nas finanças, obriga a ter contabilista certificado, obriga a software de faturação.

Certo é que, apesar desses custos – que não compreendem uma rúbrica orçamental de valor elevado – há diversas vantagens em ser condómino de um condomínio com contabilidade organizada, como o facto de deixar de receber avisos de pagamento e passar a receber faturas, que entram nas despesas para dedução de IRS, pois estará automaticamente no portal do E-Fatura. Outra grande vantagem, para os condóminos que são empresas, é a possibilidade de dedução do IVA que, quando o condomínio executa obras no edifício, remonta a valores elevados.

No próximo dia 30/11/2018, na loja de Paredes do Consultório do Condominio®,  das 20:30h às 22:30h, vai decorrer um Workshop GRATUITO, direcionado para administradores residentes e condóminos, sob o tema “Os desafios do dia-a-dia de um Condomínio”. APAREÇA e esclareça as suas dúvidas relativas aos desafios que o seu condomínio atravessa.

Inscrições/esclarecimentos pelo email [email protected] ou pelos contactos 808 203 833 / 960 207 975 / 960 207 991

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